Kwestie związane z obowiązkiem zwrotu przez gminy kaucji mieszkaniowej uregulowane zostały w ustawie z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. 2005, Nr 31, poz. 266 z późn. zm.).
Zgodnie z art. 36 ust. 1 cytowanej ustawy, kaucja wpłacona przez najemcę przed 12.11.1994 r., pomniejszona o ewentualne należności wynajmującego z tytułu najmu, podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę. Z kolei zaś art. 36 ust. 2 stanowi, że kaucja wpłacona w okresie obowiązywania ustawy z dnia 02.07.1994 r. o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych podlega zwrotowi w zwaloryzowanej kwocie odpowiadającej przyjętemu przy jej wpłacaniu procentowi wartości odtworzeniowej lokalu obowiązującej w dniu jej zwrotu (w terminie, o którym mowa w ust. 1). Zwrócona kwota nie może być jednak niższa od kwoty wpłaconej kaucji.
Art. 36 ust. 1 w/w ustawy otwiera drogę do zastosowania ogólnych przepisów prawa cywilnego, odnoszących się do waloryzacji świadczeń pieniężnych, ponieważ nie przewiduje rozwiązań szczególnych, ani nie wklucza takiej waloryzacji wprost. Stanowisko takie zajął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 26.09.2002 r. (III CZP 58/02, OSNC 2003/9/117), dopuszczając sądową waloryzację wierzytelności o zwrot kaucji wpłaconej przez najemcę przed dniem 12.11.1994 r.
Gmina nie ma jednak obowiązku waloryzowania kaucji - może przychylić się do wniosku byłego najemcy, bądź odmówić jego żądaniu. Dopuszczalne jest również prowadzenie negocjacji w zakresie ustalenia kwoty wypłacanej realnie kaucji i zawarcie stosownego porozumienia. Porozumienie to wiąże obydwie jego strony i zamyka najemcy drogę do dochodzenia roszczeń na drodze sądowej. Jeżeli gmina i najemca nie dojdą do porozumienia, waloryzacja może się odbyć jedynie po wytoczeniu powództwa przez najemcę. Sąd rozstrzygał będzie wówczas sprawę w oparciu o art. 358(1) Kodeksu cywilnego, który stanowi, iż "w razie istotnej zmiany siły nabywczej pieniądza po powstaniu zobowiązania, sąd może po rozważeniu interesów stron zgodnie z zasadami współżycia społecznego, zmienić wysokość lub sposób spełnienia świadczenia pieniężnego, chociażby były ustalone w orzeczeniu lub umowie".
Należy też mieć na uwadze, że roszczenie najemcy o zwrot zwaloryzowanej kwoty kaucji jest bezpodstawne, jeżeli:
- od wykupu/opuszczenia lokalu minęło więcej niż 10 lat,
- niezwaloryzowana (nominalna) kwota kaucji została przez byłego najemcę przyjęta bez zastrzeżeń.
Okoliczność, iż lokal nabyty został od gminy po udzieleniu przez nią najemcy znacznej bonifikaty, będzie miała znaczenie jedynie przy dokonywaniu waloryzacji przez sąd, gdyż samej waloryzacji, co do zasady, nie wyłącza.
Komentarzy (0)
Prawoprywatne.pl
http://www.prawoprywatne.pl//article.php/20080114140725147